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克拉玛依独山子自驾车房车营地项目选址及开发分析

[2015-06-07]

一、新疆拉玛依独山子自驾车房车营地项目选址

(一)新疆克拉玛依独山子自驾车房车营地项目自驾车营地选址要求

1、地域条件

  • 在高速路的出入口附近;
  • 在国道,县道等主要道路沿线附近;
  • 可开发为观光地的、知名度高的地区;
  • 场所显而易见;
  • 从人口100万以上的都市到营地行车约2小时以内较理想;
  • 全年开放(气候温暖,城市近郊)或季节性开放(积雪地,人口稀少地区)。

2、地域环境条件

  • 自然原因

  Ø 有开阔的大自然、有绿树、河流、日照充沛;

  Ø 在海边、湖畔、河畔等处,可以海水浴、钓鱼、游泳;

  Ø 多雾等特殊气候的区域不易建设营地;

  Ø 要有名胜古迹或别致的风景等观光资源。

  • 社会原因

  Ø 配备给排水、电器、通信等与生活相关的基础设施,或是比较容易配备的场所;

  Ø 要适当远离商店、传染病医院、警察、消防等设施;

  Ø 应选没有被列为公园开发的土地;

  Ø 周围应有游泳池、网球场、赛车场等体育设施或娱乐设施;

  Ø 要得到当地政府的同意;

  Ø 确定汽车露营营地的网络式规划、管理;

  Ø 营地周边有公共交通设施(汽车、火车),使没有车的露营者也能参加露营活动。

3、用地环境条件

  • 要选择平坦,通风、排水良好的土地。不平坦但起伏平缓的土地也可以;
  • 选择排水良好的土质,可保持衣服、帐篷的清洁;
  • 选择远离滑坡,巨浪,洪水的安全场所;
  • 选择远离有害动植物的场所;
  • 不选择周围被山、丘陵或高大树木环绕,视线不佳的盆地;
  • 在选择植被时,杂木林比松杉林理想,落叶林比长绿林理想;
  • 选择适当远离住宅和工厂的场所;
  • 要确保能够停放足够的车辆;
  • 从主干道到营地要修整好足够宽度的道路,以便大型拖挂式露营车的出入;
  • 选择夜晚能够保证安静睡眠的场所;
  • 营地整体必须干净、采光好、舒适。

(二)新疆克拉玛依独山子自驾车房车营地项目选址范围

  独山子自驾车露营地选址位于独山子城区以南15公里,独库公路东侧,天山北坡。

  项目地块西至滑雪场东侧丘陵山脊,西至独库公路,南至规划红线,北至现状滑雪场管理办公区以北200米。东西宽约500米,南北长1200米。

  地块处在独库公路东侧滑雪场附近,总占地面积约44.35公顷,合665.25亩。项目用地未来可根据实际发展需要,向西侧、南侧发展,本次不纳入规划范围。

(三)新疆克拉玛依独山子自驾车房车营地项目项目选址评价

1、宏观区位条件优越。

  独山子区位于新疆东西通道(G312线)与南北通道(G217线)的交汇处,新疆旅游的十字路口。G217线向北可达乌尔禾魔鬼城、喀纳斯,向南穿越天山,抵达那拉提、巴音布鲁克、库车;G312线向东连接乌鲁木齐、吐鲁番,向西通往精河、赛里木湖等;并可由独山子分别向东、向西环绕天山南北形成天山东西环线,是新疆旅游,特别是自驾车旅游的必经之地。

2、微观区位条件适宜。

  营地选址位于独山子城区以南15公里,独库公路东侧,天山北坡,是独山子的南大门,依托现有的滑雪场,是天山北麓进入天山之前景观、交通、基础设施等综合因素的较优位置,向内可汇聚三地四方,向外可连通东西南北,处于天山黄金旅游线路上重要的节点位置。

3、客源区位条件良好。

  本营地位于独山子、乌苏、奎屯金三角之中,独库公路(G217线)旁,截止2007年底,三地四方(含农七师)人口超过65万,GDP超150亿元。千年之前,“金三角”地区就是古丝绸之路新北道上重要底驿,悠远的驼铃声和牧人的鞭声在这片古老而年轻的土地上时断时续地回响着。312国道、奎赛高速和北疆铁路如同3条巨龙横亘东西,G217线、独克公路、奎阿铁路从这里伸向塔城、克拉玛依和阿勒泰等地,形成了“井”字“流金通道”。

4、自身建设条件极佳。

  项目地块整体地貌属于丘陵缓坡地带,其海拔高程为1190—1270米之间。现状地块用地性质构成较单一,除了现状滑雪场及其附属设施外,其他均为荒地。其中:

  滑雪场附属设施占地2.68公顷,占总用地9.24%;

  滑雪道占地4.10公顷,占总用地6.05%;

  其余为荒地37.57公顷,占总用地84.71%。

  项目地块南邻天山北麓,生态植被环境优良,天山良好的生态环境将成为项目的景观基础。

二、新疆克拉玛依独山子自驾车房车营地项目开发综合分析

  ASEB方格分析是对ASEB分析与SWOT分析的综合运用。ASEB方格分析的横轴为需求的四个层级,纵轴是SWOT的四个方面,通过ASEB方格分析,就可以对旅游景区产品提供游客需求四个层级的各方面存在的优势、劣势以及机遇和威胁有十分清晰的认识。

(一)发展优势分析。

1、活动的优势(Strength Activity,SA)

  产品的多重属性:木屋休闲区、工业艺术长廊、汽车露天影院、商务会所、滑雪场等旅游产品的丰富性可以满足游客的多种体验需求。

  独一无二的卖点:以天山为背景,构建人工艺术化景观与自然环境相融合,成为未来天山山麓的标志性景观。

2、背景的优势(Strength Settings,SS)

  区位优越:项目地处独库公路(G217线)东部丘陵地区,北距城区约15公里,国道217线可直达,交通便捷;南邻天山北麓,生态植被环境优良,区位优势独特。

  基础设施初步配套:地块处在独库公路东侧滑雪场附近,除现有滑雪场外,其余为荒山、荒地,旅游的可进入性较好。

3、体验的优势(Strength Experience,SE)

  生态休闲的体验:为游客提供回归自然的生态体验。

  文化休闲的体验:为到访游客提供了追溯工业文化的体验和艺术熏陶。

4、收益的优势(Strength Benefits,SB)

  释放心情:游客在回归自然生态环境、欣赏独特地域风光得以释放心情,恢复身心,令人精神愉悦。

  增知长智:游客会获得工业文化知识、地质知识和生态知识,在旅游中接受教育,增长知识和智慧。

(二)发展劣势分析。

1、活动的劣势(Weaknesses Activity,WA)

   现有活动文化缺失,缺乏主题文化的提炼和包装,产品近距离重复建设且活动单一。

2、背景的劣势(Weaknesses Settings,WS)

  独山子目前旅游氛围不浓,景点小散,缺乏统一的景区形象,致使自驾车营地项目整体效应不大。

3、体验的劣势(Weaknesses Experience,WE)

  体验的参与性、生动性、新鲜性不够。

4、收益的劣势(Weaknesses Benefits,WB)

  独山子景区粗放开发造成游客游离于景观与文化之外,体验的愉悦性不强。

5、发展机遇分析。

(三)活动的机遇(Opportunity Activity,OA)

  游客消费需求发生变化,应顺应体验旅游消费,在景区现有的优势基础上进行重新规划建设。

  主题化、系列化的连续改进与增添新的活动,可吸引游客故地重游,延长产业生命周期。

1、背景的机遇(Opportunity Settings,OS)

   独山子作为克拉玛依市旅游圈的集客城市,与新疆旅游进行配套与联合,可扩大游客市场范围。

2、体验的机遇(Opportunity Experience,OE)

  在广阔的自然背景下,以艺术化、符号化手段彰显石油文化,形成自然与人文的强烈对比。

3、收益的机遇(Opportunity Benefits,OB)

  克拉玛依市周边景区雷同开发为本项目差异化开发提供了机遇。

(四)发展威胁分析

1、活动的威胁(Threats Activity,TA)

  活动的季节性会带来威胁。

2、背景的威胁(Threats Settings,TS)

  外来游客尤其是省外和境外游客前来克拉玛依市的目的地是魔鬼城等吸引物。

3、体验的威胁(Threats Experience,TE)

  如何把握好主题文化展示的度对自驾车营地特色的体现存在着威胁。

4、收益的威胁(Threats Benefits,TB)

  自驾车营地规划开发中不可避免地存在文化附会现象,在一定程度上会影响到体验的真实性。

(五)基本结论

  基于体验旅游消费对独山子自驾车营地项目进行ASEB方格分析,缺乏主题文化的粗放开发方式、拘泥于石油、火山文化的同构开发方式、分散投资的内耗开发方式应被摈弃,应率先占据“天山”品牌,抢先确立“天山营地”的地位,其次要从旅游角度,将石油工业文化,在广阔的自然背景下,以艺术化、符号化的手段进行彰显,形成自然与人文的强烈对比,形成独特的体验型营地。

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