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我国养老地产开发模式及案例分析

[2015-05-08]

养老地产开发模式及案例

  随着我国人口老龄化的加剧,在巨大的养老市场与国家养老政策的双重推动下,地产开发商纷纷试水,都想在这块新兴万亿级的市场分到一杯羹。从养生养老地产的构成分,主要存在三种模式:专业化的养老地产模式、以养老为概念的商住型地产开发模式、复合型养老地产模式。下面我们结合国内比较有代表性的养生养老地产案例与大家一起分享。

一、专业化的养老地产模式

专业化的养老地产模式是指以专业护理及养老配套为依托的模式,主要特点:

  1.以会员制为主要经营模式,目标客群是纯粹的养老客户群体。

  2.建设大量适合养老的软硬件配套设施,包括医疗、康体、运动、休闲、保健等设施。

  大量的配套设施建设和养老社区运营对开发商后期的运营能力提出了非常高的要求,这是真正意义上的养老社区。

  案例:上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家

上海亲和源养老地产项目规划

  亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇,占地8.4公顷,建筑面积100000㎡,是一个以会员制为主要形式,以实现健康、快乐的老年新生活为目标,融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。

  亲和源养老地产项目规划:社区沿街分布主题餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业,社区内部是居住型物业,与外部有一定距离与区隔,保证了老年社区私密性。

  养老社区内适老硬件配套完善,包括配餐中心、医院、颐养院、商业街,亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区,生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善,满足各年龄段老年生活需要。

  亲和源养老地产项目亮点:整个社区全部采用无障碍化设计,“生活、快乐、健康”管家式的服务,不同于传统意义上的养老院,亲和源是个不脱离社会,又独立又开放的老年生活高端社区。

  社区内含12幢多层电梯老年公寓,共计838套居室,可入住约1600位老年人。

  公寓内装修及配置完善,柜橱床椅和家用电器俱全,有线电视+宽带网络+电话,全部开通,冷暖水24小时供应,老人可以拎包可入住。

  亲和源养老地产项目特色:同国内外多家医疗、美容、养生等业态的知名品牌企业如:曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业等结成战略联盟关系,建立健全的专业化养老服务平台。

  经营模式: 亲和源采用会员制运营模式,通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。

  卡种年限户型会员卡缴费标准年费缴费标准

卡种

年限

户型

会员卡缴费标准

年费缴费标准

A

永久

(可继承,可转让)

小套58

75

2.98

中套72

398

大套120

6.98

B

终身(15年内可退)

小套58

45

2.38

中套72

55

大套120

88

  亲和源养老地产项目规划:

1.颐养院

  建筑面积9736.1㎡,设300余张床位。共9层,1-4层为门诊部门,5层为样板间,6-9层为护理区。

  与上海市三级甲等医院对接,又专业医疗机构派出团队进行管理。

  颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务,外部人员暂不接待。

  房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。

2.老年健康会所

  会所接待亲和源内老人,也对外开放;

  1楼是接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台;

  2楼是行政办公室、儿童及娱乐室;

  3楼为水中运动池、桑拿及温蒸房、健康吧、跳操房、医疗检测房、康复理疗区、运动器械区、更衣室;

  4楼为康复咨询及理疗SPA、足浴;

  5楼为多功能会议厅。

3.亲和学院

  引进上海老年大学,使老年人拓展深化资深兴趣爱好,增加与群体交流的机会,丰富生活。

  亲和源社区与上海老年大学合作,由上海老年大学总部派出师资且提供课程;

  亲和学院二楼设置7个教室,含2间钢琴房;

  亲和学院面向亲和源社区会员进行招生;

  亲和学院开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。

4.配餐中心

  与索迪斯餐厅合作,打造总面积2574 ㎡的养生餐厅;

  由专业餐厅管理公司管理,按营业收入与亲和源分成;

  餐厅只为护理和疗养人员提供送餐,公寓内老人需自行前往餐厅用餐。

5.度假酒店

  酒店内设有74套客房,公寓式配置,酒店式管理。

  提供分时度假、老年旅游休闲、短期托老以及亲和源老年新生活体验等服务;

  亲和源内老人带朋友居住享受优惠价格。

  亲和源养老地产项目亲和源小结

  1. 真正的老年社区,客户群体不仅来自上海,还存在异地养老客户群体

  2.前期投入大量的养老设施配套,后期运营成本相对较高

  3.投入成本高,回收周期长,溢价能力有限

  4.专业化的养老模式目前仍处于探索阶段,市场风险较大

二、以养老为概念的商住型地产开发模式

  这种养老模式虽然主打养老概念,但实质却是开发休闲物业的模式。它表面上是养老的概念,核心却在于适老化建筑的设计和功能配套。这种模式的缺陷是缺乏先进的设计理念、养老配套设施及服务。很多主打养老概念的地产项目仅仅停留在利用养老概念来达到出售房子的目的,离完善的养老地产社区还有一定的距离。

  案例:养老地产项目规划图


  简介:以“开退休社区之先河,立晚年幸福之标准”为定位的东方太阳城,位于北京顺义潮白河畔,7000亩浩瀚林木自成天然绿色屏风,占地234万平米,建筑面积仅为70万平米。独到的设立思路成就独特的“视觉走廊”,巧妙的将自然、建筑和人文和谐统一。

  北京东方太阳城养老地产项目规划理念:摒弃传统养老模式,实现老人老友所养,老有所为,老有所乐。

  总体规划:

  1.带状分布,景观资源最大化:依水而建,周边是7000亩天然绿色隔离带。组团呈带状平铺,使得每个组团与景观最大组合利用化。

  2.组团设计,功能独立:项目分三期,都是大体量,周期长,因此组团设计使得功能景观内部配套,相互独立。在整体景观之外,每个组团内单独布置了大量水系和绿化景观,使得居住环境满足老人对居住环境的需要。组团内设置小型公共交流空间,组团外设置相对较大的活动场所。

  园林规划:精致社区水系和绿化景观,营造生态居住环境

  1.水系景观:社区整体坐落于高尔夫球场之上,共有接近500亩的水面分布在其中,水域的比例达到3%-5%.

  2.绿化景观:社区绿化率高达80%。各区域都有自身独特的树木、灌木及地被植物,形成了区域之间的天然屏障。

  3.空气质量:社区空气负氧离子平均含量高达2000个/立方米,表示社区居住环境已经达到疗养的标准。

  配套设施:

  1.大型公共建筑群:在社区中央,社区规划了50000平方米配套建筑群,以社区中心、康体中心、度假酒店、商业中心和酒店公寓为四大功能区,集文化、娱乐、商业、医疗、康体、度假休闲诸多功能于一身;

  2.太阳城社区医院:1.6万平米

  专业医师、设备:医护人员由北京市老年病研究中心选派,设施和医疗水平高于国家二级医院标准;

  定期体验计划:每年一次免费体验,存入个人健康档案,专业医师为业主量身定制保健方案

  全覆盖应急呼叫系统:谨记呼叫系统将医院同各家及公共场所每一个角落都链接了起来;

  专业急救中心:与北京红十字 经济救援中心合作,在社区内设立急救站

  3.大型康体中心:面积接近8000平米,室内室外游泳池、跑道、健身器材、网球场、舞蹈房、温泉,为老人特别设计。

  4.社区农庄:太阳城内开辟可耕作农庄,每块地管理费低廉,一年四季可耕作。

  5.老年大学:北京市第一家社区内申办的老年大学,开设多种课程,诸如芭蕾、陶艺、书法、雕刻等,部分课程教室由社区内老年人担任。

  6.开敞空间:通透大区的视觉走廊、开场绿地与文化广场和多个小型户外活动场地、湖滨健身步道与儿童乐园

  人性化设计:

  1.北京东方太阳城养老地产项目无障碍设计

  1)四层公寓均设电梯并设置无障碍坡道

  2)地面防滑处理,墙壁预埋扶手,阳角抹圆;

  3)户内谨记呼叫与电子安防系统;

  4)卫生间离卧室不远并设有防滑扶手;

  5)插座、开关相应降低高度;

  6)感应式门锁

  2.北京东方太阳城养老地产项目户型设计

  1)别墅设置了双客厅,满足老年人渴望交流的愿望;

  2)大户型多卧室:满足中国传统观念子女与父母同住;

  3)保姆间:满足老人需要更精心的照顾

  3.北京东方太阳城养老地产项目环境设计

  1)园林设计:在园区内开辟小型平台作为随机性交流空间

  2)大型会所成为老人相互交流的主要空间

  社区文化:

  1.社区文化、休闲、娱乐活动:国际风筝节、音乐会、社区运动会、游园会、文艺汇演、展览、讲座、培训、交流活动

  2.俱乐部:兵兵球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部

  建筑类型:

  1.太阳城一期建筑形式含联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种,公寓的户型单元面积从70-230㎡。

  2.二期,建筑形式不仅包括点式公寓、板式公寓、联体别墅,还增加了独栋别墅。

  太阳城销售: 项目养老客户群体仅占三成,项目太阳城均价与同区域其他地产项目相差不大,没有实现较高的溢价。

  小结:

  1.东方太阳城依托于北京庞大的养老客户群体,主打养老地产概念,与周边休闲度假别墅形成差异化;

  2.项目前期凭借低价策略吸引大量养老客户群体,后期随着项目逐步开发,客户群体逐渐趋向多元化;

  3.养老概念名村实亡:更多的客户群体是看重性价比优势的中端休闲居住客户群,没有吸引到那些真正拥有支付能力的高端休闲客群;

  4.大量公共建设配套需要大量的前期投入,周期长

三、复合型养老地产模式

  集“休闲、度假、养生”为一体的多元化新型生活方式。核心是不同景观、不同资源类型的休闲度假地及其休闲居家产品的产业化,实质上是休闲社区+养老功能。

  案例:绿地21城(孝贤坊是长三角最大养老“基地”):集度假、尊老、国际、商务功能于一身的超级人文新镇

绿地21城孝贤坊 长三角最大养老基地

绿地21城基本信息

总占地面积

13平方公里

总建设用地

630万㎡

地理位置

上海周边昆山花桥镇绿地大道555

容积率

2.5

绿化率

35%

建筑类型

高层、多层、别墅、商业、办公、公园

主力户型

公寓78-88/,别墅207-351/

社区配套

综合楼、商业、生活广场、大酒店、餐饮中心、

学校、幼儿园、钓鱼台、百鸟园、老年养生文化观

昆山老年医院、果蔬市场、河韵公园

  绿地21城总体规划

  整体规划:绿地21城以“新都市主义开放式街区”为规划理念,道路开放、组团规模合理、交通组织清晰,致力于全面创造城市、生态、建筑、人群和谐共存共生的混合社区。

  住宅规划:绿地21城分为6个居住组团,集合了古典西班牙、北美、现代西班牙、英国式五种建筑风情。其中D组团为尊老社区孝贤坊:以“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”作为规划思路,F组团为青年社区启航社。

  景观规划:引入吴淞江天人水系,塑造了丰富的水景系统,并且各个居住组团内也规划了不同规模的中心水景,实现人们回归自然、修身养性的居住梦想。

  规划总结:绿地21城规划国际、商务、度假、尊老四大超级社区,且是一个包含多种型态别墅及多层、小高层电梯公寓、商务办公的国际化大型综合生态居住社区。公共建筑配套设施高达190000㎡,绿地21城可谓是一个真正意义上的超级生活之城。

  尊老社区:孝贤坊提供适合老年人居住的理想场所,针对老年人,配备完备配套,成为长三角地区最大的养老基地。

  孝贤坊规划占地56㎡,入住5000-10000户老人。建筑类型主要以联排别墅、花园洋房、公寓为主。

  针对老年人生理特点,孝贤坊布置了智能化设施,保障老年人的安全性和便捷性。

  大型综合医院内特设老年病科以及老年病专家门诊、营养配餐中心、老年文化中心、老年休闲娱乐中心、老年运动中心、老年大学以及老年特色商街。

  园林设计:栽植树龄较大的粗壮树木,营造出森林静谧悠远之感。中心湖泊设有垂钓台、百鸟园、养生步道以及活动广场。沿路配有木质长凳供老人休息。

  特色服务:管家服务,紧急呼救服务、专业护理服务。

  案例小结:

  1.复合型大盘,6大居住组团,集合多种异国风情,引入吴淞江天然水系,塑造丰富水景系统,铸造长三角文化社区。

  2.昆山被成为上海后花园,良好的生态环境及与上海市区的房价落差,吸引大量休闲度假客户群体,未来拥有很大的升值空间。

  3.无大量集中型宜老化公共建筑设计,仅在养老组团内部,通过细节设计及小规模配套体现养老概念。

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